4 considérations financières à ne pas négliger à l’achat d’une première habitation

Si vous envisagez l’achat d’une maison, assurez-vous que la propriété recherchée cadre avec les besoins liés à votre mode de vie, car ceux-ci ont peut-être changé en raison de la pandémie. (Getty Images/10’000 Hours)

Les ventes de maisons ont rebondi de 63 % en juin par rapport à mai (et sont en hausse de 150 % par rapport à avril 2020, le pire mois d’avril jamais enregistré). Le marché immobilier semble donc vouloir se maintenir en dépit des difficultés liées à la pandémie actuelle.

Cela dit, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit une diminution du prix des maisons par rapport aux sommets atteints, de l’ordre parfois de 18 %, en raison de divers facteurs tels que les pertes d’emploi, les baisses de revenu et le rebond des mises en chantier dans quelques mois. De ce fait, elle a resserré ses exigences de prêt.

Quoi qu’il en soit, avec le maintien par la Banque du Canada de taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas, de nombreux Canadiens sont optimistes à l’égard du marché immobilier.

Si vous espérez devenir bientôt propriétaire, voici quelques conseils utiles.

1) AYEZ DES ATTENTES RÉALISTES

Perte d’emplois, fermeture d’entreprises, baisse de revenus, hausse de l’endettement... la pandémie a plongé bien des ménages dans l’incertitude financière.

Qualifiant les Canadiens de « leaders mondiaux » en matière d’endettement des ménages, la SCHL prévoit que le ratio dette brute/PIB augmentera à 130 % (99 % avant la pandémie) d’ici le troisième trimestre de 2020, et que le ratio dette/revenu disponible se situera à plus de 200 % (contre 176 %) d’ici la fin de 2021.

Même si votre emploi est stable et votre mode de vie, relativement inchangé, le moment est bien choisi pour réévaluer vos attentes et revoir vos besoins par rapport à la propriété désirée. Par exemple, avez-vous vraiment besoin d’une maison unifamiliale? Si vous avez adopté le télétravail et que vous n’avez donc plus à faire la navette, vous pourriez trouver des choix abordables en banlieue.

« Vous devez déterminer vos besoins réels, en termes de superficie ou de nombre de pièces, explique Emanuel Mascoll, CPA, vice-président aux finances à Achievers. Si vous ne tenez pas tant que ça à un jardin, vous pourriez économiser en achetant un appartement. »

En revoyant vos attentes pour tenir compte de la précarité actuelle, vous pourrez mieux évaluer ce que vous pouvez vous permettre, tout en conservant, espérons-le, un petit bas de laine.

2) DÉTERMINEZ VOS MOYENS

Pour déterminer ce qu’on peut se permettre, il serait sage de se baser sur son mode de vie, et non sur le montant approuvé par la banque, recommande James Robinson, agent au bureau torontois des Centres hypothécaires Dominion. Il faut également prévoir une stratégie d’épargne active et ne pas la compromettre au nom de l’accession à la propriété.

« Il vaut mieux éviter d’utiliser sa capacité d’emprunt au maximum. Les institutions financières se servent d’une formule pour établir le pourcentage du revenu du ménage pouvant être consacré au logement, mais c’est plutôt votre mode de vie qui doit dicter combien vous pouvez réellement vous permettre d’emprunter. »

M. Robinson ajoute qu’avec des taux d’intérêt historiquement bas, les acheteurs verront leurs paiements hypothécaires diminuer, plus de 50 % des paiements allant au capital plutôt qu’aux intérêts. La Banque du Canada a annoncé plus tôt ce mois-ci qu’elle maintiendra le taux d’intérêt de référence proche de zéro, à 0,25 %, jusqu’en 2023 ou plus longtemps.

Cela dit, la SCHL nous met en garde contre les pertes amplifiées si les prix des maisons fléchissent : si un accédant à la propriété achète une habitation de 300 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, il perdra 45 000 $ sur sa mise de fonds de 15 000 $ si les prix baissent de 10 %. (Ces calculs tiennent compte de la prime d’assurance prêt hypothécaire et des coûts liés à la vente de l’habitation, dans le cas où un ménage y serait contraint en raison du chômage ou pour toute autre raison.) En comparaison, une mise de fonds de 10 % offre un meilleur coussin à l’encontre de pertes potentielles.

3) ADAPTEZ VOTRE BUDGET

La prochaine étape logique est l’établissement d’un budget pour déterminer une mise de fonds raisonnable, tout en tenant compte des dépenses et en se gardant des liquidités. À l’achat de son premier condo, en 2009, M. Mascoll a adopté une approche prudente en se basant sur son revenu à l’époque.

« Je me suis assuré que mon budget était réaliste et que je serais capable de le respecter. Il est essentiel de recenser toutes les dépenses, et de prendre en considération toutes les entrées et les sorties de fonds. »

Le comptable explique qu’il faut procéder à une évaluation des risques et trouver un équilibre entre « l’augmentation de votre valeur nette et la diminution de votre coût d’emprunt par rapport aux liquidités ». Il faut aussi avoir des plans d’urgence (qui doivent se refléter dans le budget), au cas où le pire scénario, comme la perte d’un emploi ou des coûts imprévus, se produirait, ajoute-t-il.

« Il n’y a pas de réponse universelle, mais tout le monde devrait au moins considérer ses rentrées d’argent et ses liquidités, pour être en mesure de faire face au pire », rappelle-t-il.

M. Robinson souligne que, surtout dans une période d’incertitude comme celle-ci, il est préférable de maintenir de bonnes économies plutôt que de compter sur le crédit pour s’en sortir.

« L’ancienne norme, c’était d’avoir une épargne équivalant à six mois de frais de subsistance. Étant donné toute l’incertitude qui règne dans le monde en ce moment, nous devrions tous avoir un tel coussin. »

4) PRÉVOYEZ LES COÛTS CACHÉS

Beaucoup d’autres coûts s’ajoutent à la mise de fonds (nécessaire pour garantir l’achat) et aux versements hypothécaires (capital et intérêts).

• Les frais de clôture (frais de dossier) englobent des frais juridiques et administratifs pouvant représenter de 1,5 % à 4 % du prix d’achat, les droits de mutation immobilière (qui varient selon la province) et, dans certains cas, l’assurance titres (à obtenir auprès d’un notaire).
• Au nombre des coûts initiaux possibles, mentionnons l’inspection de la propriété, certaines charges de copropriété et l’assurance prêt hypothécaire.
• Les dépenses moins évidentes comprennent d’autres charges, qui varient d’un bout à l’autre du pays, imposées sur les nouveaux lotissements, notamment les infrastructures, l’approbation des plans et les frais de zonage. Une étude réalisée en 2019 par la Building Industry and Land Development Association (BILD) a permis de préciser à quel point ces divers frais font augmenter le coût de l’accession à la propriété dans six villes canadiennes et six villes américaines. M. Robinson recommande de demander un avis juridique pour examiner ces contrats d’achat, car ces frais peuvent s’accumuler.
  « Il est important de connaître tous ces coûts et de négocier des limites préétablies à cet égard. »
• D’autres dépenses s’ajoutent pour les nouveaux propriétaires, comme les services publics, les impôts fonciers et l’assurance habitation, ainsi que des coûts d’entretien et de réparation imprévus.
  « L’achat d’une maison implique une grosse somme d’argent; une fois que vous en êtes propriétaire, il y a toujours des coûts-surprises, explique M. Robinson. Je conseille toujours aux acheteurs de prévoir dans leur budget que quelque chose va se briser dans les six premiers mois, une chose à laquelle, bien sûr, ils ne s’attendaient pas. »

REPRENEZ VOS FINANCES EN MAIN 

Votre précarité financière vous préoccupe? Voici quelques recommandations pour utiliser judicieusement vos prestations d’urgence pendant la pandémie de COVID-19, en particulier pour les couples. Si vous êtes propriétaire d’une petite entreprise, lisez nos conseils pour la poursuite de vos activités ou la réouverture de votre entreprise, ainsi que des pratiques exemplaires de réaménagement des locaux.