Taxe sur les logements sous-utilisés : obligations et exemptions

La taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) instaurée par le gouvernement fédéral vise principalement les non-résidents du Canada, mais sa portée s’avère plus large. Précisions sur cette taxe et son application.

Mises à jour de la publication initiale du 23 janvier 2023 :

2 février 2023 – ajout d’un lien vers le formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix, et intégration de nouveaux renseignements publiés par l’Agence du revenu du Canada (ARC).

9 février 2023 – ajout de nouveaux renseignements fournis par l’ARC dans ses publications intitulées Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés (numéros 6 à 11) et ajout de la section intitulée Copropriété et sociétés de personnes.

5 avril 2023 – ajout de nouveaux renseignements fournis par l’ARC dans son communiqué du 27 mars 2023, notamment l’annonce d’un allégement administratif applicable à la production de déclarations relatives à la TLSU pour 2022, et dans ses publications intitulées Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés (numéros 12 à 15).

Dans le budget 2021, le gouvernement fédéral a annoncé son intention d’instaurer une taxe annuelle correspondant à 1 % de la valeur des biens immobiliers résidentiels qui :

  • appartiennent à des personnes non résidentes non canadiennes;
  • sont considérés comme vacants ou sous-utilisés.

La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés a été adoptée le 9 juin 2022, et son entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2022. Il semblait ressortir du budget que seuls les non-résidents allaient être touchés, mais la version définitive de la loi a une portée plus vaste, comme nous l’expliquons plus loin. Par exemple, si l’immeuble est détenu en fiducie pour des bénéficiaires qui sont des résidents canadiens, l’obligation de produire une déclaration (formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix) peut s’appliquer, et ce, même si aucun non-résident ne possède de droit sur l’immeuble et qu’il n’y a aucun montant de taxe à payer.

Dans le présent billet, nous faisons ressortir les éléments clés de la TLSU et répondons aux principales questions que vous pourriez vous poser à son sujet. Nous vous invitons également à consulter la nouvelle page sur la TLSU de l’Agence du revenu du Canada (ARC), où vous trouverez le formulaire de déclaration, les renseignements techniques ainsi que d’autres précisions, et où l’ARC compte à notre connaissance publier de nouvelles informations. Nous refléterons ces informations dans le présent blogue, et nous vous aviserons des modifications sur notre page Nouvelles récentes sur la fiscalité.

Précisons que le présent billet ne porte que sur la TLSU fédérale. Certaines provinces et municipalités imposent des taxes semblables sur les logements vacants. Le cas échéant, vous devez connaître les règles qui s’appliquent à vos immeubles ou à ceux de vos clients.

Qu’est-ce que la TLSU?

La TLSU vise les logements sous-utilisés au Canada qui appartiennent directement ou indirectement, en totalité ou en partie, à des personnes non résidentes non canadiennes. Les obligations connexes s’appliquent à l’égard d’une année civile (à compter de l’année 2022) aux propriétaires assujettis d’un immeuble résidentiel1 au 31 décembre de l’année en question.

Les règles sur la TLSU comportent deux obligations : celle de produire une déclaration annuelle et, pour certains déclarants, celle de payer un solde de taxe. Le montant de la taxe est calculé en multipliant la valeur de l’immeuble résidentiel par le taux de 1 %. Le solde doit être payé à l’ARC au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante; la déclaration annuelle doit être produite à la même date.

Aux fins du régime de la TLSU, les propriétaires d’immeubles résidentiels sont regroupés en trois grandes catégories :

  1. les propriétaires n’ayant pas d’obligation de produire de déclaration ni de payer de taxe (appelés « propriétaires exclus » dans la loi sur la TLSU);
  2. les propriétaires ayant l’obligation de produire une déclaration et de payer la taxe (appelés « propriétaires assujettis à la taxe » dans les publications de l’ARC);
  3. les propriétaires ayant l’obligation de produire une déclaration mais n’ayant pas d’obligation de payer la taxe (également appelés « propriétaires assujettis à la taxe »).

Qui fait partie des propriétaires exclus?

Les propriétaires exclus de toute obligation au titre du régime de la TLSU comprennent (au 31 décembre de l’année civile) :

  • les particuliers qui sont des citoyens ou résidents permanents2 du Canada (« particuliers canadiens »), sauf dans la mesure où le particulier est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes ou fiduciaire d’une fiducie (autre qu’un représentant personnel relativement à un particulier décédé);
  • les sociétés canadiennes faisant appel public à l’épargne;
  • les personnes qui sont propriétaires de l’immeuble résidentiel en leur qualité de fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée;
  • les organismes de bienfaisance enregistrés;
  • les coopératives d’habitation;
  • les municipalités et autres institutions publiques et organes;
  • un corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue à part entière par un tel corps dirigeant;
  • les « personnes visées par règlement » (non encore définies dans la réglementation au moment de la rédaction du présent billet).

Qui doit produire une déclaration et payer la taxe?

Les propriétaires d’un immeuble résidentiel assujettis à la taxe qui doivent produire une déclaration et payer la taxe comprennent :

  • les particuliers qui ne sont pas citoyens canadiens ou résidents permanents et qui n’ont pas droit à une exemption;
  • les sociétés fermées, notamment les sociétés privées sous contrôle canadien (SPCC), les sociétés de personnes et les fiducies (autres que les successions) qui sont propriétaires3 d’un immeuble résidentiel au Canada et qui n’ont pas droit à une exemption.

Qui doit produire une déclaration sans payer de taxe?

Cette catégorie de « propriétaires assujettis à la taxe » est généralement admissible à l’une des exemptions prévues, mais doit produire la déclaration annuelle pour se prévaloir de cette exemption.

Quelles sont les exemptions prévues?

Les propriétaires assujettis à la taxe doivent d’abord déterminer s’ils ont droit à l’une des exemptions suivantes. S’ils n’ont droit à aucune exemption, ils devront acquitter un solde de TLSU.

Exemptions fondées sur une période d’occupation admissible

Le propriétaire d’un immeuble résidentiel peut avoir droit à une exemption au cours d’une année civile dans les situations suivantes :

  • lieu de résidence habituelle – l’immeuble résidentiel sert de lieu de résidence habituelle :
    • au propriétaire ou à son époux ou conjoint de fait (« conjoint » dans le présent billet de blogue), ou
    • à l’enfant du propriétaire ou du conjoint de celui-ci qui occupe l’immeuble résidentiel aux fins d’études autorisées à un établissement d’enseignement désigné;
  • occupation par des personnes admissibles – l’immeuble résidentiel est occupé par au moins une personne admissible à l’égard du propriétaire pendant au moins 180 jours dans l’année (seuls les jours faisant partie de la période d’occupation admissible au cours de l’année sont comptés).

Lieu de résidence habituelle

Dans l’Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN6, Exemption pour le lieu de résidence habituelle, l’ARC fournit des lignes directrices sur la façon de déterminer si un immeuble résidentiel sert de lieu de résidence habituelle aux fins de la TLSU.

L’ARC précise que, dans le cas d’une personne ayant plus d’un lieu de résidence, c’est le lieu de résidence le plus important pour elle qui est considéré comme son lieu de résidence habituelle. Un lieu de résidence qui n’est pas le plus important pour elle est son lieu de résidence secondaire. Par ailleurs, si le propriétaire n’est pas un citoyen ou un résident permanent du Canada et que son lieu de résidence habituelle est à l’étranger, tout immeuble résidentiel qu’il possède au Canada est en général considéré comme un lieu de résidence secondaire, à moins que le propriétaire ne puisse prouver le contraire. L’ARC signale que, malgré des similitudes entre les deux expressions, le fait qu’un immeuble résidentiel soit une résidence principale au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu n’indique pas nécessairement qu’il constitue le lieu de résidence habituelle du particulier aux fins de la TLSU.

L’ARC fait aussi observer que ses lignes directrices et critères permettant de déterminer si l’immeuble en question est la résidence habituelle du particulier aux fins de la TPS/TVH peuvent être appliqués aux fins de la TLSU.

Occupation par des personnes admissibles

Une période d’occupation admissible s’entend d’une période d’au moins un mois dans une année civile au cours de laquelle une personne admissible occupe de manière continue un local d’habitation qui fait partie de l’immeuble résidentiel.

Dans l’Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN7, Exemption pour une occupation admissible, l’ARC précise que, en général, si un particulier a le droit d’occuper un local d’habitation de manière continue pendant une période donnée (c’est-à-dire sans interruption tout au long de la période), le particulier a l’occupation continue du local d’habitation pour la période.

L’occupation continue durant une période n’est pas nécessairement interrompue par son absence physique du local d’habitation à un moment donné au cours de la période si, à la fois :

  • le particulier a toujours le droit d’occuper le local d’habitation pendant toute la durée de son absence physique;
  • le droit d’occuper le local d’habitation n’est pas accordé à un autre particulier pour une période qui a lieu pendant l’absence physique.

L’ARC précise également que ses lignes directrices et critères permettant de déterminer si un particulier a l’occupation continue d’un immeuble aux fins de la TPS/TVH peuvent être appliqués aux fins de la TLSU.

Elle ajoute aussi que chaque propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit déterminer séparément s’il y a une ou plusieurs périodes d’occupation admissible relativement à sa propriété de l’immeuble. Une personne admissible comprend :

  • un locataire (aux termes d’un contrat constaté par écrit) qui n’a aucun lien de dépendance avec le propriétaire;
  • un locataire qui a un lien de dépendance avec le propriétaire, qui occupe le local d’habitation de manière continue aux termes d’un contrat constaté par écrit et qui paie un loyer raisonnable4;
  • le propriétaire ou le conjoint du propriétaire, qui est au Canada pour un travail autorisé en vertu d’un permis de travail canadien et qui occupe le local d’habitation à cette fin;
  • le conjoint, le parent ou l’enfant du propriétaire qui est un citoyen ou un résident permanent.

Immeubles résidentiels multiples

Si le propriétaire ou son conjoint possèdent de multiples immeubles résidentiels, ils pourraient ne pas avoir droit aux exemptions fondées sur le lieu de résidence habituelle ou sur la période d’occupation admissible à moins de produire un choix auprès de l’ARC pour sélectionner l’un de ces immeubles résidentiels aux fins de l’exemption pour le lieu de résidence habituelle ou pour une occupation admissible. Le choix figure à la Section 3 du formulaire de déclaration de la TLSU et doit être produit au plus tard le 30 avril de l’année suivante. En cas de propriété conjointe, le choix doit aussi être fait conjointement. Le propriétaire et son conjoint ne peuvent produire qu’un seul choix pour l’année civile, et ce choix ne peut porter que sur un seul immeuble résidentiel. Ils ne peuvent choisir différents immeubles résidentiels pour les deux exemptions.

Exemptions fondées sur la disponibilité limitée de l’immeuble

Une exemption peut s’appliquer si l’accessibilité de l’immeuble résidentiel est limitée pour l’une des raisons suivantes :

  • accès saisonnier limité – l’immeuble ne convient pas à une occupation à l’année à titre résidentiel ou est inaccessible durant une partie de l’année;
  • sinistre ou condition dangereuse – l’immeuble est inhabitable pendant au moins 60 jours consécutifs dans l’année civile en raison d’un sinistre ou d’un danger attribuable à des circonstances qui échappent raisonnablement au contrôle du propriétaire, et l’immeuble n’a pas donné lieu à une exemption au cours de plus d’une année précédente pour les mêmes raisons;
  • rénovation – l’immeuble est inhabitable pendant au moins 120 jours consécutifs au cours de l’année civile en raison de rénovations effectuées sans délai déraisonnable, et n’a pas donné lieu à une exemption dans une année précédente pour les mêmes raisons;
  • construction – la construction de l’immeuble n’était pas en grande partie achevée (généralement, à au moins 90 %) avant le mois d’avril de l’année civile, ou elle a été en grande partie achevée en janvier, février ou mars, après quoi l’immeuble a été offert en vente au public durant l’année, mais n’a jamais été occupé par un particulier;
  • année de l’acquisition – la personne est devenue propriétaire de l’immeuble résidentiel durant l’année civile et n’a jamais été propriétaire du même immeuble dans aucune des neuf années précédentes.

Exemption fondée sur la situation du propriétaire

Les personnes suivantes n’ont pas à payer de TLSU :

  • le propriétaire décédé et ses représentants personnels (exemption dans l’année du décès du propriétaire ou l’année suivante);
  • le copropriétaire survivant, si le copropriétaire décédé possédait un droit d’au moins 25 % sur l’immeuble (exemption dans l’année du décès du propriétaire ou l’année précédente);
  • une personne morale canadienne déterminée (généralement des personnes morales canadiennes dont moins de 10 % des droits de vote ou de la valeur des capitaux propres appartiennent à des étrangers ou à une société étrangère);
  • une personne qui est un propriétaire de l’immeuble résidentiel uniquement en sa qualité d’associé d’une société de personnes canadienne déterminée, c’est-à-dire une société qui, au 31 décembre, n’a comme associés que des propriétaires exclus ou une personne morale canadienne déterminée;
  • une personne qui est un propriétaire de l’immeuble résidentiel uniquement en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée, c’est-à-dire une fiducie qui est propriétaire d’un immeuble résidentiel où chaque bénéficiaire possédant un droit sur l’immeuble est, au 31 décembre, un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée.

Exemption fondée sur une région, une condition ou une personne visée par règlement

Les propriétés récréatives et d’autres immeubles situés dans des régions moins densément peuplées pourraient faire l’objet d’une exemption si elles respectent deux conditions. L’immeuble résidentiel doit être :

  • situé dans une région admissible du Canada;
  • occupé personnellement par le propriétaire ou son conjoint pendant au moins 28 jours au cours de l’année civile.

L’Outil de désignation des propriétés de vacances sous-utilisées de l’ARC permet de vérifier si l’immeuble résidentiel est situé dans une région du Canada visée par règlement. Comme cette détermination s’appuie sur des données de recensement mises à jour périodiquement, vous devez faire cette vérification aux fins de la TLSU chaque année. Si un particulier ne parvient pas à obtenir les renseignements voulus à l’aide de l’outil de désignation, il peut suivre les instructions fournies par l’ARC pour effectuer une « recherche manuelle d’un endroit ».

Enfin, les « personnes visées par règlement » ont aussi droit à l’exemption dans le cadre du régime législatif, mais cette expression n’a pas encore été définie dans le règlement.

Comment calcule-t-on la TLSU?

La TLSU correspond à 1 % de la valeur de l’immeuble multiplié par le pourcentage de propriété de la personne pour laquelle le calcul est fait. En cas de propriété conjointe (c.-à-d. où aucun pourcentage n’est indiqué dans le système d’enregistrement des titres fonciers), le pourcentage de propriété est fonction du nombre de propriétaires.

La valeur d’un immeuble résidentiel peut correspondre à :

  • sa valeur imposable, c’est-à-dire la plus élevée des valeurs suivantes :
    • la valeur imposable déterminée pour l’année selon l’avis d’impôt foncier,
    • le prix de vente le plus récent obtenu au plus tard le 31 décembre de l’année civile;
  • sa juste valeur marchande, si un choix est produit auprès de l’ARC pour utiliser cette méthode (le choix sera fait sur le formulaire UHT-2900).

Il est à noter que même si la taxe n’est pas fondée sur le prix de vente le plus récent, celui-ci doit figurer dans le formulaire. De plus, il faut y indiquer le nom et le pourcentage de propriété de tout propriétaire détenant 10 % ou plus du bien immobilier.

L’ARC précise que pour choisir d’utiliser la juste valeur marchande, le propriétaire doit obtenir un rapport d’évaluation écrit établi par un membre de l’Institut canadien des évaluateurs (ou d’un organisme comparable) sans lien de dépendance avec lui.

Quelle est l’échéance de la production de la déclaration et du paiement?

Tout propriétaire assujetti à la taxe doit produire une déclaration annuelle auprès de l’ARC pour chaque immeuble résidentiel dont il est propriétaire au 31 décembre de l’année civile. La déclaration et tout solde de TLSU à payer doivent parvenir à l’ARC au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Ainsi, l’ARC devra recevoir les premières déclarations annuelles et les versements connexes au plus tard le 1er mai 2023 (le 30 avril étant un dimanche) pour les immeubles détenus au 31 décembre 2022. Toutefois, afin de donner plus de temps aux contribuables pour se conformer, l’ARC a annoncé le 27 mars qu’elle renonce aux pénalités et intérêts en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés pour 2022, à condition que la déclaration soit produite et que la TLSU soit payée au plus tard le 31 octobre 2023.

Les propriétaires assujettis à la taxe qui possèdent plus d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre doivent produire une déclaration distincte pour chacun d’entre eux. En cas de copropriété, chaque propriétaire assujetti à la taxe doit produire sa propre déclaration pour l’immeuble et soit demander une exemption, soit payer la taxe en fonction de sa part de la valeur.

Pour produire leur déclaration, les propriétaires assujettis à la taxe devront avoir un numéro d’identification fiscale valide de l’ARC, comme un numéro d’assurance sociale (NAS), un numéro d’identification-impôt (NII) ou un numéro d’entreprise (NE) canadien avec un code d’identification de compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés (RU).

Selon l’ARC, la déclaration peut être produite par voie électronique dans Mon dossier (à compter de mars 2023), dans Mon dossier d’entreprise (à compter du 14 mars 2023) ou dans Représenter un client. Elle peut aussi être produite directement sur le site Web de l’ARC, avec un code d’accès numérique fourni par celle-ci.

La déclaration pourra également être produite en format papier. Selon leur lieu de résidence, les propriétaires pourront expédier leur déclaration au bureau de services fiscaux de Sudbury ou de Winnipeg.

Comment payer la TLSU? Quelles pénalités s’appliquent à un paiement en retard?

Si le solde de TLSU à payer est inférieur à 50 000 $, il est possible de faire le paiement par chèque, par mandat bancaire ou par virement électronique. S’il est égal ou supérieur à 50 000 $, il faut effectuer le paiement par l’entremise d’une institution financière approuvée. Des intérêts composés quotidiennement au taux prescrit par l’ARC s’appliqueront aux sommes impayées. Il est possible de présenter à l’ARC une demande écrite de prorogation du délai imparti pour produire une déclaration et effectuer le paiement, mais l’ARC n’a pas expliqué dans quelles circonstances elle accordera de telles prorogations; il semble s’agir d’un pouvoir discrétionnaire.

Qu’arrive-t-il si la déclaration n’est pas produite?

Quiconque omet de produire une déclaration selon les modalités prévues est tenu de payer une pénalité égale au plus élevé des montants suivants :

  • 5 000 $ si la personne est un particulier, et 10 000 $ dans les autres cas;
  • le total des montants suivants :
    • 5 % de la TLSU que la personne doit payer à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile,
    • le produit de 3 % de la taxe à payer et du nombre de mois civils où le solde demeure impayé.

Si la déclaration n’est pas produite au 31 décembre de l’année civile suivante :

  • la pénalité est déterminée compte non tenu des exemptions;
  • la pénalité au point b) ci-dessus sera déterminée comme si un montant de taxe devait être payé à l’égard de l’immeuble.

La prescription ne s’appliquera pas à une année civile pour laquelle la déclaration n’a pas été produite.

Une modification récente adoptée dans le cadre du projet de loi C-32 permet à l’ARC de refuser de délivrer un certificat en vertu de l’article 116 lorsqu’un vendeur non résident ne s’est pas conformé à l’ensemble de ses obligations en matière de déclaration et de paiement de la TLSU pour toutes les périodes visées jusqu’à la date de la vente.

Incidences du régime de la TLSU sur des situations courantes

Sociétés fermées propriétaires d’immeubles résidentiels

Les sociétés fermées, notamment les sociétés privées sous contrôle canadien (SPCC), font partie des propriétaires assujettis à la taxe qui doivent produire la déclaration annuelle. Les personnes morales canadiennes déterminées sont exemptées du paiement de la TLSU. Cependant, étant donné que le seuil applicable aux participations étrangères est assez bas, toute participation étrangère doit faire l’objet d’une surveillance attentive.

Les sociétés assujetties à la taxe doivent bien noter que pour la TLSU, la déclaration et le paiement doivent parvenir à l’ARC au plus tard le 30 avril. Si cette échéance ne concorde pas avec les dates limites de production des déclarations fiscales d’une société, celle-ci doit mettre en place un processus distinct afin de respecter ses obligations au chapitre de la TLSU.

Fiducies détentrices d’immeubles résidentiels

Il est possible d’établir une fiducie pour que celle-ci détienne un immeuble résidentiel. Afin qu’un immeuble résidentiel soit détenu en fiducie, le fiduciaire est généralement le propriétaire assujetti à la taxe qui a l’obligation de produire la déclaration annuelle relative à la TLSU (sauf s’il s’agit du fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée). Par ailleurs, à moins que la fiducie ne soit une fiducie canadienne déterminée (c.-à-d. si tous ses bénéficiaires sont des propriétaires exclus), l’immeuble peut être assujetti à la TLSU. La loi sur la TLSU semble tenir pour acquis que ce sont les fiduciaires qui sont les propriétaires de l’immeuble. Ce sont donc eux, et non la fiducie, qui doivent produire la déclaration et, le cas échéant, payer la taxe. Une telle situation reflète les processus de l’ARC en matière de production des déclarations relatives à la TLSU et du versement des taxes, mais ne concorde pas avec le processus de production des déclarations T3. Nous avons mentionné à l’ARC qu’une approche plus uniforme réduirait la confusion.

Copropriété et sociétés de personnes

Lorsqu’une personne est copropriétaire d’un immeuble résidentiel, il faut vérifier si une société de personnes existe. Dans le cas de particuliers canadiens, l’existence d’une société de personnes peut être le facteur déterminant quant à l’obligation de produire le formulaire de déclaration de la TLSU, puisque les particuliers canadiens copropriétaires d’un immeuble font généralement partie des « propriétaires exclus ». Au Canada, une société de personnes existe généralement lorsque deux ou plusieurs personnes exploitent une entreprise en commun en vue de réaliser un bénéfice, qu’elles aient ou non signé un accord écrit5.

Comme nous l’avons précisé ci-dessus, si une société de personnes existe, les associés qui sont propriétaires de l’immeuble résidentiel pour le compte de la société de personnes sont tenus de produire une déclaration de la TLSU et pourraient être assujettis à la taxe s’ils n’ont pas droit à une exemption. Si la conclusion quant à l’existence d’une société de personnes ne correspond pas à celle retenue dans les déclarations fiscales antérieures, il convient d’envisager de modifier celles-ci et de maintenir dans les déclarations futures la même conclusion que celle retenue aux fins de la TLSU.

Propriétaires non résidents d’immeubles résidentiels locatifs au Canada

Les propriétaires non résidents qui reçoivent des revenus de location d’un immeuble résidentiel au Canada sont des propriétaires assujettis à la taxe qui devront produire la déclaration de la TLSU et qui pourraient devoir payer la taxe (s’ils n’ont pas droit à une exemption).

Les propriétaires assujettis à la taxe qui ont fait le choix (aux termes de l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu) de produire une déclaration fiscale canadienne doivent tenir compte des différentes dates applicables : les déclarations relatives à la TLSU et les paiements connexes doivent être acheminés à l’ARC au plus tard le 30 avril, tandis que les déclarations fiscales prévues à l’article 216 sont attendues le 30 juin. Nous avons indiqué à l’ARC qu’une consolidation de ces obligations de production pourrait permettre de réduire les coûts de conformité.

Éléments à surveiller

La loi sur la TLSU est entrée en vigueur le 1er janvier 2022, mais certains éléments doivent être clarifiés. Dans le régime actuel, la TLSU a une portée trop vaste qui pourrait faire en sorte que certains résidents canadiens soient tenus de produire une déclaration et de payer la taxe. D’autres textes réglementaires pourraient être rédigés afin d’instaurer un traitement distinct visant des immeubles, personnes et propriétés en particulier.

Les renseignements concernant la production de la déclaration de la TLSU et le mode de paiement ont été publiés sur le site Web de l’ARC le 31 janvier 2023. Les propriétaires visés peuvent maintenant produire leur déclaration et faire leur paiement. L’ARC a récemment publié l’Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN15, Taxe sur les logements sous-utilisés – Questions et réponses. Selon notre compréhension, cette publication sera bonifiée au fil du temps.

Précisions à venir

Nous vous invitons à consulter régulièrement le présent blogue sur la fiscalité, où vous trouverez de nouvelles publications au sujet d’éventuels changements législatifs et administratifs et ajouts de ressources sur la TLSU au site Web de l’ARC.

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1 De façon générale, un immeuble résidentiel est défini comme un immeuble qui comprend une maison individuelle (ou un bâtiment similaire), une maison jumelée, une maison en rangée, un logement en copropriété (ou un local semblable), ainsi que les parties communes et dépendances, de même que le fonds sous-jacent.

2 Aux fins de la TLSU, l’expression « résident permanent » est définie de la même manière que dans la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés et non conformément à la notion de résidence au sens des lois fiscales.

3 Le propriétaire d’un immeuble résidentiel est le détenteur du titre de propriété en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers.

4 Un loyer raisonnable est actuellement établi à 5 % de la valeur imposable de l’immeuble résidentiel.

5 L’ARC fournit des lignes directrices permettant de déterminer si une société de personnes existe : voir le Folio de l’impôt sur le revenu S4-F16-C1, « Qu’est-ce qu’une société de personnes? ». De plus, l’Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN15 traite de certaines questions relatives aux sociétés de personnes.

Avertissement

Les opinions et les points de vue exprimés dans cet article sont ceux de l’auteur et ne représentent pas nécessairement ceux de CPA Canada.

À propos de l’auteur

Bruce Ball, FCPA, FCA, CFP

Vice-président, Fiscalité, CPA Canada

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