Louer une partie de sa maison? Ce n’est pas toujours simple!

Il y a une foule de choses à comprendre avant de louer une partie de sa maison, notamment les règles relatives à la déduction des dépenses et au changement d’usage. (Getty Images/zoranm)

Vous louez ou envisagez de louer une partie de la maison dont vous êtes propriétaire? Sachez que les incidences fiscales peuvent être complexes et les retombées, coûteuses si vous ne vous y prenez pas correctement. De fait, le revenu de location peut être assujetti à différentes règles et exigences de déclaration de l’Agence du revenu du Canada (ARC).

« Quand on passe en revue tous les aspects, la location d’une petite unité peut vite s’avérer compliquée », soutient Fabio Bonanno, CPA, CA, directeur de projets, Fiscalité, à CPA Canada. 

Voici quelques conseils à suivre si vous louez un logement dans votre maison.

ÉTAPE 1 : OBSERVER LES RÈGLES

Louer son sous-sol ou une pièce de sa maison peut paraître simple, mais il faut d’abord considérer certaines règles de base, explique Nathaniel Brettle, avocat directeur du cabinet torontois Malo Pilley Lehman Brettle. 

« Il ne suffit pas de vouloir louer son sous-sol, car la location résidentielle est très réglementée, dit-il. Le logement doit être un espace de vie entièrement séparé, avec salle de bain et cuisine, et conforme au code municipal et au code de prévention des incendies. Un logement au sous-sol, par exemple, doit être muni de fenêtres assez larges pour permettre une évacuation. »

En règle générale, le propriétaire et le locataire signent un bail qui précise le montant du loyer et les services de base offerts comme le chauffage, l’éclairage, le stationnement et la buanderie. Ne rédigez pas vous-même le bail. Utilisez plutôt le formulaire de votre province, « sans quoi vous risquez d’avoir des ennuis avec la régie du logement », prévient M. Brettle. 

Si le locataire est un étudiant, l’expert suggère de faire signer le bail à ses parents comme garants.

ÉTAPE 2 : COMPRENDRE CE QUE LE REVENU DE LOCATION IMPLIQUE 

Il est important de savoir si vous devez faire état du revenu tiré du logement dans votre déclaration de revenus à titre de revenu d’entreprise ou de revenu de location. « Cela aura notamment une incidence sur les dépenses que vous pourrez déduire, explique M. Bonanno. Le traitement fiscal et les déclarations à produire varient selon le type de revenu. »

Si le propriétaire fournit des services additionnels, par exemple des services de nettoyage ou de sécurité ou encore des repas, le loyer peut constituer un revenu d’entreprise. Des problèmes pourraient se poser surtout si vous louez une partie ou la totalité de votre maison à court terme (comme gîte touristique). 

ÉTAPE 3 : CONNAÎTRE LES RÈGLES RELATIVES AU CHANGEMENT D’USAGE

M. Bonanno explique que toute location d’un logement dans votre maison peut donner lieu à un changement d’usage et, par conséquent, à une vente réputée. 

« Une telle situation peut être problématique, car, contrairement à une disposition ordinaire, vous ne recevez pas de produit en espèces et vous pourriez donc avoir du mal à acquitter la facture fiscale, précise-t-il. Vous devrez payer de l’impôt sur un gain pour lequel vous n’aurez reçu aucun produit en espèces. »

Le gouvernement considère qu’il n’y a pas de changement d’usage si les trois conditions suivantes sont réunies : l’espace loué est peu important par rapport à l’ensemble de votre maison, vous n’apportez pas de changement structurel à la résidence et vous ne demandez pas de déduction pour amortissement (DPA) à l’égard de votre revenu de location.

« En général, si vous respectez ces critères, il n’y aura pas de disposition réputée et vous n’aurez pas à déclarer une vente dans votre déclaration de revenus T1. Par la suite, vous devrez déclarer votre revenu et vos dépenses de location au moyen du formulaire T776, précise M. Bonanno. De plus, au moment de la vente, si les trois conditions sont remplies, l’ensemble de votre maison sera généralement admissible à l’exemption pour résidence principale. »

ÉTAPE 4 : DÉCLARER LE BON REVENU ET SE PRÉVALOIR DES DÉDUCTIONS DANS LA DÉCLARATION T1

Votre revenu de location annuel aux fins de l’impôt comprendra tous les paiements de loyer reçus, déduction faite des dépenses admissibles. Les dépenses déduites doivent être raisonnables. Demandez-vous si la dépense a été engagée dans le but de générer un revenu de location. Par exemple, une part proportionnelle des intérêts hypothécaires, des services publics et des taxes foncières sont des dépenses jugées raisonnables.

Vous devez ensuite déterminer si la dépense admissible est une dépense courante ou une dépense en capital. Les frais de réparation et d’entretien, comme le remplacement des ampoules, sont habituellement des dépenses courantes, entièrement déductibles. À l’opposé, une dépense en capital est une dépense qui permet d’améliorer considérablement la résidence et qui confère un avantage durable, comme une rénovation structurelle nécessaire pour pouvoir louer une partie de la maison, et elle est déduite au fil du temps au moyen de la DPA. [Pour en savoir plus sur les critères servant à déterminer si un élément constitue une dépense en capital ou une dépense courante, consultez le site Web de l’ARC.]

Faites attention à ne pas réclamer la DPA, car vous ne rempliriez plus les trois conditions que l’ARC examine pour déterminer s’il y a eu changement d’usage, met en garde M. Bonanno. « Si vous demandez la DPA, vous serez généralement réputé avoir disposé de l’espace que vous louez. Dans ce cas, vous ne pourrez peut-être pas désigner toute votre maison comme résidence principale au moment de sa vente. »

Veuillez noter que la TPS/TVH n’est pas perçue sur les locations résidentielles à long terme, mais qu’elle doit l’être sur les locations à court terme ou occasionnelles lorsque la partie de votre maison est louée pendant moins de 30 jours consécutifs.

CONSULTER UN PROFESSIONNEL 

Étant donné les nombreuses particularités à considérer lors de la location d’une partie de sa maison, il est facile d’être pris de court au moment de remplir sa déclaration de revenus. M. Bonanno conseille à ses clients de toujours conserver les pièces justificatives des revenus et des dépenses de location et de les examiner avec un fiscaliste avant de produire leur déclaration de revenus afin d’éviter de réclamer une dépense injustifiée.

« Les règles relatives à la location sont compliquées, et encore plus l’année d’un changement d’usage potentiel ou de la vente de la maison. Un professionnel peut vous aider à y voir plus clair », conclut M. Bonanno.

EN SAVOIR PLUS

Apprenez-en plus sur l’exemption pour résidence principale et approfondissez vos connaissances en vous abonnant à notre blogue sur la fiscalité. Vous pouvez également consulter la mine de renseignements sur la fiscalité destinés aux professionnels ainsi que les ressources en littératie financière préparées par CPA Canada pour le grand public.