Faites le point avant de choisir le prêt hypothécaire inversé

Un prêt hypothécaire inversé peut vous permettre d’accéder à des fonds, et c’est une piste à explorer pour faire face à des dépenses difficiles à absorber. (Getty Images/MoMo Productions)

Certains retraités propriétaires peuvent constater, au fil du temps, que leurs revenus ne suffisent plus à leurs besoins quotidiens.

Il arrive que les sources de revenus de retraite – pension de la Sécurité de la vieillesse, rente de la RRQ ou du RPC, régimes et fonds de retraite, économies en tout genre – ne soient plus à la hauteur des besoins », constate David Trahair, CPA, qui propose des orientations en finances personnelles. « Pour certains retraités, les sommes mises de côté s’avèrent insuffisantes et le total des dépenses dépasse le total des revenus. »

Une piste à explorer, et de nombreux Canadiens y ont eu recours, c’est le prêt hypothécaire inversé. En fait, selon les chiffres du Bureau du surintendant des institutions financières, le total des prêts hypothécaires inversés atteignait 4,42 G$ en octobre 2020, en hausse de 12,25 % par rapport au même mois de l’année précédente.

Le principe est simple. Le propriétaire admissible de plus de 55 ans peut convertir jusqu’à 55 % de la valeur nette de sa maison en liquidités grâce à cette forme d’emprunt, et recevoir les fonds sous forme d’un montant forfaitaire ou de mensualités. Cependant, avant de prendre cette décision vous-même (ou d’explorer cette piste pour un être cher), voici quelques faits à prendre en considération.

1. ÉVALUEZ LES DIFFÉRENTS TYPES D’EMPRUNTS

Pressés par des besoins urgents, certains se tournent vers les cartes de crédit, mais, souligne M. Trahair, les taux d’intérêt sont tout à fait défavorables. Mieux vaut penser à une marge de crédit sur valeur domiciliaire. « Par mesure de prévoyance, il est conseillé de la demander tant que vous travaillez, pour que la banque puisse évaluer le dossier en fonction de vos revenus d’emploi. La marge accordée sera en général plus considérable que si vous la demandez une fois que vous aurez pris votre retraite. »

Si vous n’êtes pas admissible à une marge de crédit (peut-être en raison d’une cote de crédit défavorable), il se peut que le prêt hypothécaire inversé soit utile. Les taux d’intérêt, qui se situent entre 5 % et 7 %, sont toutefois plus élevés que pour un prêt hypothécaire (on voit des taux dans les 2 %), mais ils sont beaucoup plus faibles que les taux demandés sur les cartes de crédit, précise M. Trahair.

« Le prêt hypothécaire inversé est tout de même un dernier recours pour ceux qui ne sont pas en mesure d’obtenir un autre type de prêt plus avantageux. Si votre cote de crédit est défavorable et que vous ne répondez pas aux critères d’une marge de crédit sur la valeur de votre domicile, vous pourriez y penser. »

2. ANALYSEZ VOTRE SITUATION

Le prêt hypothécaire inversé peut aider une personne au revenu limité à dégager des liquidités, afin qu’elle puisse continuer à vivre confortablement dans sa maison, ou encore pour payer des services de soutien à domicile, si son revenu mensuel courant ne lui permet pas de se les offrir. En fait, la plupart des gens se tournent vers le prêt hypothécaire inversé pour les nécessités de la vie, explique Steve Ranson, CPA, président et chef de la direction de la Banque HomeEquity. « Ce n’est pas pour s’offrir une croisière autour du monde. »

Sergio Simone et sa sœur s’apprêtent à contracter un prêt hypothécaire inversé pour leurs parents âgés qui vivent à Toronto. « Ils ont besoin de soins permanents à domicile. Nous voulons qu’ils puissent rester chez eux, mais les soins coûtent très cher. Ils ont quelques placements et leur revenu de retraite, mais ils ne pourront pas assumer des coûts imprévus, explique M. Simone. Un prêt hypothécaire inversé convient à leur situation. »

3. FAITES LE POINT SUR LES OBLIGATIONS À RESPECTER

Sachez qu’il y a des frais à engager pour souscrire un prêt hypothécaire inversé. Les frais d’évaluation se situent entre 300 $ et 600 $, les frais d’un conseiller juridique, entre 300 $ et 700 $, et les frais de clôture et d’administration, à environ 1 795 $.

Un des avantages, c’est que vous ne risquez pas de perdre votre maison en faveur du prêteur hypothécaire. « Il s’agit d’un prêt qui sera remboursé quand la maison sera vendue, précise M. Ranson. L’intérêt est un peu plus élevé que dans le cas d’un prêt hypothécaire traditionnel, mais vous n’aurez jamais à rétablir votre admissibilité ni à renégocier les conditions. C’est la seule manière d’avoir accès à la valeur nette sans avoir à rembourser l’emprunt. »

Ce prêt vous offre une certaine souplesse d’accès aux fonds. Vous pouvez retirer le tout sous forme forfaitaire, à consacrer à un besoin particulier (consolider vos dettes ou financer des rénovations), en dépenser une partie et mettre le reste de côté pour l’avenir, ou toucher les fonds sous forme de mensualités étalées dans le temps.

M. Simone prévoit mettre de côté les fonds provenant du prêt hypothécaire inversé de ses parents jusqu’au moment où il faudra accroître leur revenu. « Chacun a des besoins particuliers, reconnaît-il. D’autres personnes en feraient autant pour d’autres raisons. »

Les fonds provenant d’un prêt hypothécaire inversé (qu’il s’agisse d’un montant forfaitaire ou de mensualités) proviennent d’un emprunt supplémentaire, et donc, ils ne sont pas imposables. (L’impôt éventuel sur les gains ne sera exigible qu’au moment où l’actif sera vendu.) « Comme il ne s’agit pas d’un revenu, mais d’un emprunt, il n’y a aucune incidence sur les prestations gouvernementales comme la Sécurité de la vieillesse », ajoute M. Ranson.

« Admettons que vous soyez retraité et que vous ne vouliez pas dégarnir vos placements. Vous n’avez aucune envie de payer les impôts exigibles si vous liquidez certains placements. Alors, le prêt hypothécaire inversé pourrait être une possibilité à étudier », précise M. Massoud, directeur de projets en littératie financière à CPA Canada.

« Cette solution peut être envisageable, sauf si vous trouvez une autre forme d’emprunt à un taux plus avantageux », rappelle M. Trahair.

4. FAITES VOS DEVOIRS

M. Massoud souligne qu’il faut prendre le temps de s’assurer que le prêt hypothécaire inversé est bien la meilleure solution. « Tout dépend des circonstances. »

Par exemple, ce n’est peut-être pas l’outil à choisir si vous souhaitez laisser un héritage ou si vous prévoyez déménager. Rappelons que les taux d’intérêt exigés sont plus élevés pour un prêt hypothécaire inversé que pour un prêt hypothécaire traditionnel. Prenez le temps de comparer les caractéristiques et les coûts des deux types de prêts, et de voir si une marge de crédit sur valeur domiciliaire pourrait être avantageuse. Et tenez compte aussi des frais exigés au départ, pour les divers prêts.

Dernières recommandations : prenez soin de consulter un professionnel en finances et d’obtenir un avis juridique indépendant. Il importe d’examiner toutes vos possibilités et de bien comprendre le déroulement de l’opération, ainsi que vos obligations.

« Le cas échéant, faites participer les membres de votre famille à la démarche pour que tous comprennent bien la situation », conseille aussi M. Ranson.

« Il faut penser aux proches, poursuit M. Trahair. Certains couples âgés qui manquent de liquidités hésitent à en parler à leurs enfants, et ils prennent un prêt hypothécaire inversé. Quand il faut régler la succession, par la suite, les héritiers apprennent soudain qu’un emprunt doit être remboursé. Mieux vaut s’assurer que les intéressés sont au courant. »

ACHETEURS, SOYEZ PRUDENTS

Si vous envisagez l’achat d’une maison, méfiez-vous de trois types de fraudes immobilières et renseignez-vous sur les considérations financières à prendre en compte à l’achat d’une première maison. Apprenez aussi pourquoi il faut toujours dire la vérité quand on dépose une demande de prêt hypothécaire.