illustration montrant des piles d'argent coulant par les fenêtres d'une maison

Depuis 2006, la dette des ménages n’a pas simplement doublé : en proportion du revenu, elle bat des records pratiquement chaque trimestre. (Illustration de Matthew Billington)

Analyse | Magazine Pivot

Surendettement: pas de panique

Notre économie ne risque pas de subir une crise hypothécaire à l’américaine.

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Depuis une dizaine d’années, on parle beaucoup — avec incrédulité, voire inquiétude — de la flambée du prix du logement et de l’endettement record des ménages. Certaines statistiques font craindre le pire : à Vancouver, le prix du logement a doublé en neuf ans; à Toronto, avant le recul observé dernièrement, il avait doublé en six ans. Et depuis 2006, la dette des ménages n’a pas simplement doublé : en proportion du revenu, elle bat des records pratiquement chaque trimestre. Cette situation rappelle étrangement celle des États-Unis avant 2008-2009. Doit-on craindre une crise économique au Canada?

Tout d’abord, gare aux comparaisons simplistes! À part l’augmentation du prix du logement et du niveau d’endettement, les similitudes avec les États-Unis sont bien moins grandes qu’elles ne le paraissent. On le constate en examinant la qualité du crédit.

Rappelons que la crise financière américaine était attribuable à la prolifération des prêts hypothécaires à risque : les acheteurs qui empruntaient au-delà de leurs moyens ont fait grimper le prix du logement. Lorsque, inévitablement, ils ont manqué à leurs engagements, la vague de pertes subies par les banques a déclenché une crise. La gravité de cette crise était due à divers facteurs, dont l’utilisation répandue de produits dérivés et le laxisme de la réglementation, mais les prêts hypothécaires à risque en constituaient la cause principale. Avons-nous le même problème au Canada à l’heure actuelle?

Heureusement, il semble que non. Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) montrent, au contraire, que la qualité du crédit des emprunteurs s’améliore graduellement. Parmi les prêts hypothécaires assurés par la SCHL, la proportion des emprunteurs dont la cote de crédit est élevée est passée de 66 % en 2002 à 88 % en 2017. Inversement, celle des emprunteurs à risque, dont la cote de crédit est faible, est passée de 17 % à seulement 3 % pendant la même période.

Ce changement découle en partie des nombreuses modifications que la SCHL et le ministère des Finances du Canada ont apportées aux règles régissant l’emprunt hypothécaire au cours de la dernière décennie. Ainsi, on a resserré la vérification du revenu et limité l’assurance hypothécaire aux logements de moins de 1 M$. Ces changements ont rendu le crédit hypothécaire plus sûr, mais ils limitent la capacité d’emprunt. Les logements à prix élevé sont devenus l’apanage des acheteurs qui n’ont pas besoin d’assurance hypothécaire (et sont en mesure de verser un acompte de 20 %), alors que les autres acheteurs doivent se contenter de logements à moindre prix, quand ils ne sont pas exclus du marché.

3 % : Pourcentage d’emprunteurs dont la cote de crédit est jugée faible par la SCHL

Aussi, le prix des habitations ayant continué de monter, la plupart des nouveaux prêts hypothécaires consentis au cours des dernières années ne sont pas assurés. Or, même sous cet angle, les données sur les prêts hypothécaires recensés par Equifax (soit la vaste majorité, selon l’organisme) confirment que la qualité du crédit s’améliore au pays. De la fin de 2012 au début de 2017, la proportion des emprunteurs ayant une cote de crédit très bonne ou excellente est passée de 81,4 % à 84 %. L’augmentation est encore plus prononcée chez les nouveaux emprunteurs : elle est passée de 77,5 % à 82,4 %. Encore une fois, ces hausses s’exercent aux dépens des emprunteurs à la cote de crédit faible ou médiocre.

Comment expliquer, alors, que le prix du logement ait augmenté au-delà des moyens de la plupart des Canadiens, mais que la situation financière des acheteurs potentiels semble pourtant s’améliorer?

Il manque peut-être des pièces au casse-tête. Bon nombre d’autres facteurs peuvent influer sur le risque de crédit. Par exemple, des emprunteurs dont la cote de crédit est faible peuvent gonfler leurs revenus ou leurs actifs et devenir ainsi, en apparence, des emprunteurs sûrs. En outre, les changements apportés aux règles ont probablement poussé des emprunteurs à risque vers des prêteurs non réglementés ou qui ne fournissent pas de données à des organismes comme Equifax. Le risque est peut-être là, mais en marge du système financier.

C’est un des aspects qui distinguent le Canada des États-Unis. Nos institutions financières étant moins exposées aux pertes lorsque les défauts de paiement hypothécaire s’accumulent, même un effondrement du marché du logement ne risque pas de perturber notre économie aussi durement que l’économie américaine. Presque toutes les banques américaines ont subi des pertes liées aux prêts hypothécaires à risque. C’est la défaillance des banques les plus exposées qui a transformé un grave effondrement du marché du logement en crise généralisée.

Autre interprétation, plus déroutante, mais à ne pas écarter : et si nous n’avions pas de problème de logement? Si le prix des habitations correspondait à leur valeur réelle? Dans ce cas, le Canada ne court pas à une crise économique, mais ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter une propriété aujourd’hui ne les auront probablement jamais.

En fin de compte, peut-être avons-nous raison de nous inquiéter, non de l’inévitabilité d’une correction, mais du fait qu’en rattrapant les grandes villes du monde, les villes canadiennes ont cessé d’être les bastions de l’égalité des chances que nous voyons en elles. Cette nouvelle réalité, le cas échéant, est sans doute l’aspect le plus inquiétant.