Néo-Canadiens, méfiez-vous des fraudes locatives!
Si quelque chose vous semble trop beau pour être vrai, c’est probablement le cas. Voilà un adage que doivent retenir les nouveaux arrivants à la recherche d’une propriété à louer, surtout dans les marchés concurrentiels des grandes villes comme Toronto et Vancouver.
« C’est un des signaux d’alarme que nous aimons rappeler, quand il est question de ce type d’arnaque », nous dit Lisanne Roy Beauchamp, superviseure au centre d’appels du Centre antifraude du Canada (CAFC).
D’autres conseils? Faites vos recherches et tâchez de bien connaître le marché, notamment le loyer moyen et les maisons à vendre dans le quartier envisagé, car les fraudeurs peuvent parfois faire croire qu’elles sont à louer. Il est essentiel de faire preuve d’une vigilance accrue lorsque vous cherchez un logement dans un endroit peu connu, où les règles régissant les obligations des propriétaires et des locataires peuvent varier, sans parler des usages probablement différents.
« Il est important de connaître le marché local, pour être plus à même de voir qu’il y a anguille sous roche », souligne Mme Roy Beauchamp.
Malgré les mises en garde, les fraudes continuent de faire les manchettes. Nombreux sont les cas d’arnaque à la location mis au jour, surtout du côté des logements pour étudiants (particulièrement à Ottawa, à Waterloo et à Kingston) ou dans les quartiers multiculturels où sont concentrés de nombreux immeubles locatifs.
« Les arnaqueurs ciblent tout particulièrement cette clientèle vulnérable, en misant sur les sites d’annonce en ligne. »
Récemment, la police a arrêté un homme qui a ensuite été accusé d’avoir publié des annonces frauduleuses entre septembre 2017 et juin 2018, pour des condos situés à Toronto et à Mississauga dont il n’était pas le propriétaire, rapporte le Toronto Star. Goran Drozdek, 34 ans, rencontrait des personnes à la recherche d’un logement, à qui il faisait signer un bail et demandait un acompte en liquide. Il fait face à 36 chefs d’accusation, dont 9 de fraude.
Plus tôt cette année, l’antenne torontoise de CityNews faisait état d’un stratagème ayant fait une vingtaine de victimes, plusieurs d’entre elles des étudiants étrangers ou des nouveaux arrivants. Ces personnes se sont fait subtiliser des milliers de dollars en versant ce qu’elles croyaient être un acompte pour la location d’un bungalow dans le quartier North York affiché sur Kijiji et Facebook. Le « propriétaire » ayant disparu dans la nature, la plupart des futurs locataires n’ont, bien sûr, jamais pu installer leurs pénates dans cette demeure.
Par ailleurs, Global News a diffusé un reportage sur une Britanno-Colombienne s’étant fait pirater son annonce parue sur Kijiji pour une propriété à louer. L’offre de location s’est retrouvée dans Craigslist, à un prix plus bas. La dame a raconté que plusieurs locataires sont venus frapper à sa porte pour demander les clés. Certains avaient même versé un dépôt de garantie ou un premier mois de loyer. La propriétaire a signalé l’incident à la GRC, qui lui a expliqué qu’il serait bien difficile de mettre la main au collet du bandit.
« Les arnaqueurs ciblent tout particulièrement cette clientèle vulnérable, en misant sur les sites d’annonce en ligne, déplore Geordie Dent, directeur administratif de la Federation of Metro Tenants’ Associations. De plus, certains concierges ou gestionnaires d’immeubles, sachant que les néo-Canadiens ne connaissent pas nos lois, abusent de leur confiance. »
Les néo-Canadiens sont une cible de choix pour les propriétaires peu scrupuleux et les arnaqueurs de grand chemin, non seulement parce que les nouveaux arrivants connaissent moins bien les lois et le marché immobilier, mais aussi parce qu’ils sont souvent pressés de se trouver un logement. En outre, ils sont prêts à verser un acompte sans avoir vu le logement ou rencontré le propriétaire, ou parfois même avant de mettre les pieds au Canada. Ils ne connaissent pas forcément leurs droits, notamment en ce qui a trait aux renseignements personnels, et font évidemment confiance au premier venu qui leur offre de l’aide.
« En fait, pour éviter ces situations, il faudrait [une plus grande offre locative qui donnerait lieu à] un taux d’inoccupation plus élevé.»
« Les nouveaux arrivants doivent généralement faire face à quelques problèmes lorsqu’ils cherchent à louer un logement à Toronto, explique M. Dent. Le marché locatif est en ébullition, alors il est peu étonnant de voir de tels abus visant autant de personnes. »
Les abus, ajoute M. Dent, sont de toutes sortes : on exige des loyers de façon illégale ou on exige en amont un dépôt de garantie (ou dépôt pour éventuels dommages); on demande de l’information sans motif légal (p. ex. le NAS ou le numéro de passeport); ou encore on impose des limites au nombre d’occupants.
« En fait, pour éviter ces situations, il faudrait [une plus grande offre locative qui donnerait lieu à] un taux d’inoccupation plus élevé, affirme M. Dent. La rareté des logements est telle que ça rend les gens vulnérables à la fraude. Quand on est désespéré, on réfléchit moins avant de verser de l’argent. »
Selon le CAFC, le nombre de fraudes locatives signalées en 2017 a été de 210; cette année-là, on a dénombré 102 victimes, et les pertes financières totales se sont élevées à plus de 145 000 $. C’est pour ainsi dire le double par rapport à 2015 (137 signalements, 49 victimes; pertes financières d’un peu plus de 72 000 $). Cela dit, le CAFC estime que moins de 5 % des victimes signalent officiellement leurs pertes.
« Vous savez, le fait de signaler les incidents du genre facilite la tâche de cerner les tendances et les nouvelles manigances. Cela nous aide, le CAFC et d’autres organisations, à adapter nos méthodes de prévention et nos outils de sensibilisation, précise Mme Roy Beauchamp. C’est une bonne chose pour tout le monde... on peut ainsi réduire le nombre de victimes. »
Poursuivre les malfaiteurs en justice comporte aussi son lot de défis, particulièrement à l’ère du numérique. Les faux propriétaires ou courtiers immobiliers ont tôt fait de prendre le large, prennent une fausse identité ou ont recours à un homme de paille. Les inscriptions qu’ils affichent peuvent se retrouver dans plusieurs sites et être accompagnées de fausses photos (photos d’autres maisons à vendre), avec des adresses erronées ou inventées, ou encore avec des coordonnées (courriel et numéro de téléphone) qui peuvent être facilement désactivées. Un virement électronique est souvent exigé, ce qui rend les opérations difficiles à pister – et la charge de la preuve incombe à la victime.
« Dans nombre de cas, le fraudeur retire l’argent dès qu’il a été viré, explique Mme Roy Beauchamp. La victime se retrouve responsable de sa perte financière, car les fonds ont été librement envoyés, et on considère que toute personne doit faire preuve de diligence raisonnable. »
Pour en savoir plus
CPA Canada propose diverses ressources pour les néo-Canadiens, pour les aider à se constituer un patrimoine au Canada et à comprendre les usages du système financier du Canada.
Quels indices repérer et comment se protéger |
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SIGNAUX D’ALERTE :
1. Le loyer est moins cher que ce qui semble être habituel dans le marché ou dans le quartier. 2. Le propriétaire exige un acompte en espèces ou au moyen d’un virement électronique. 3. Pour vous garantir la place, le propriétaire exige dès le départ une grosse somme ou plusieurs mois de loyer. 4. On exige un dépôt de garantie (dépôt pour éventuels dommages), sans qu’il y ait de bail officiellement signé – ou à la demande d’un propriétaire censément à l’extérieur du pays. 5. Le propriétaire n’est pas disponible pour vous montrer le logement à louer. 6. On vous accepte comme locataire sans même avoir pris des renseignements à votre sujet (notamment afin d’avoir une idée de votre dossier de crédit). 7. Les annonces n’affichent que l’extérieur de la propriété, ou encore les photos ne concordent pas avec le logement que vous avez visité en personne. 8. Les annonces sont affichées sur plusieurs sites, avec des coordonnées différentes. 9. Vous envoyez un courriel pour en savoir plus long et on vous dirige vers une page où on vous demande de fournir des renseignements personnels (y compris des données de nature financière). MOYENS D’ÉVITER LES ARNAQUES : 1. Cherchez en ligne l’adresse de la maison ou de l’appartement à louer et voyez s’il y a quelque chose de louche ou d’étonnant. 2. Lisez attentivement le bail ou tout autre document officiel que vous devez signer, particulièrement les paragraphes en petits caractères. 3. Visitez le logement en personne, en compagnie du propriétaire ou du gestionnaire avec qui vous avez pris contact; posez des questions sur la maison ou l’appartement à louer (questionnez les voisins, par exemple). 4. Ne versez jamais d’argent sous quelque forme que ce soit sans avoir rencontré le propriétaire ou sans avoir visité le logement. 5. Sachez quels sont vos droits et faites-les respecter. Ne divulguez pas de renseignements personnels tels que vos coordonnées bancaires, numéro d’assurance sociale, numéro de passeport, etc. La seule chose qu’un propriétaire peut vérifier est votre dossier de crédit, mais il n’a pas besoin des renseignements précités pour cela. AVANT DE SIGNER UN BAIL, ÉCLAIRCISSEZ LES POINTS CI-DESSOUS : 1. Réparations ou tâches d’entretien qui vous incombent. 2. Délai de préavis en cas de résiliation du bail. 3. Règles concernant la sous-location. 4. Quand, comment et pourquoi le propriétaire peut entrer dans votre logement. 5. Façon de régler les éventuels différends, par exemple au sujet des retards de paiement ou des dommages à la propriété, ou encore en cas d’éviction. —Source: CAFC et Etablissement.org. |