Comment rendre vos intérêts hypothécaires déductibles aux fins de l’impôt

Rendre les intérêts hypothécaires sur sa propre résidence déductibles aux fins de l’impôt? C’est possible. Précisions.

Il est possible et légal, au Canada, de déduire les intérêts sur l’emprunt hypothécaire contracté pour sa résidence. La stratégie s’apparente à la manœuvre de Smith, créée par Fraser Smith. Elle consiste à retirer des fonds d’une marge de crédit hypothécaire, en donnant en garantie la valeur nette de sa résidence, et à les investir dans un immeuble à revenus. Les paiements d’intérêts sur la marge de crédit deviennent ainsi déductibles aux fins de l’impôt.

Pour optimiser la stratégie en matière de placements immobiliers, on rembourse l’emprunt hypothécaire pour sa résidence personnelle à l’aide des revenus bruts provenant de l’autre immeuble : on ne déduit du loyer perçu que le paiement hypothécaire relatif au bien loué, tandis que toutes les charges qui s’y rattachent (impôt foncier, services publics, assurance, réparations, etc.) sont acquittées au moyen de la marge. Au fil du temps, le solde de l’emprunt hypothécaire diminuera, alors que la marge de crédit augmentera.

La clé pour mettre cette stratégie en œuvre? Un prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire, qui permet d’augmenter la valeur nette de la maison (grâce au remboursement accéléré de l’emprunt hypothécaire) et d’accroître parallèlement du même montant sa marge de crédit hypothécaire. Pour que l’arrangement soit véritablement avantageux, les taux d’intérêt applicables aux deux dettes doivent être comparables. Divers établissements bancaires canadiens proposent de tels produits.

On l’aura compris : pour adopter cette stratégie, il faut, d’une part, être à l’aise avec l’idée de s’endetter ainsi, et, d’autre part, poser l’hypothèse que les valeurs des propriétés se maintiendront ou ne baisseront pas de façon importante avec le temps. L’approche suppose également un suivi rigoureux des revenus et des dépenses, facile à faire à l’aide de logiciels de comptabilité simples, voire d’Excel.

Grâce à une telle stratégie, vous pourriez réaliser des économies d’impôt considérables et obtenir globalement un rendement plus élevé sur votre capital investi.

Avant de prendre rendez-vous à la banque, parlez à votre CPA ou à votre planificateur financier pour avoir une idée du montant à demander. Certains établissements vous proposeront plus, et l’offre peut être tentante… Cependant, comme le crédit accordé sera inscrit à votre dossier au même titre qu’un emprunt automobile ou le solde des cartes plastiques, il vaut mieux demeurer raisonnable. Souhaitons bonne chance – et de la prudence – à ceux qui commencent leur aventure dans l’immobilier.

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Avis de non-responsabilité

Les opinions et les points de vue exprimés dans cet article sont ceux de l’auteur et ne représentent pas nécessairement ceux de CPA Canada.

À propos de l’auteur

Mike Rosenthall, CPA, CA

Mike is a volunteer with a passion for real estate investment, working in ethics and compliance.