Exemption pour résidence principale : Explication

Qu’arrive-t-il si vous utilisez votre résidence pour gagner un revenu d’entreprise ou de location? Découvrez différents facteurs ayant une incidence sur l’exemption pour résidence principale.

Votre résidence principale pourrait, à différents stades de votre vie, servir à d’autres fins que pour y loger votre famille. Vous pourriez devoir déménager, en louer une partie ou encore y exercer des activités professionnelles. Depuis 2016, ces changements, appelés changements d’usage, doivent être indiqués dans votre déclaration de revenus.

Utiliser votre résidence principale pour gagner un revenu d’entreprise ou un revenu de location pourrait avoir une incidence sur votre admissibilité à l’exemption pour résidence principale (ERP). Vous devez donc indiquer tout changement dans votre déclaration de revenus, sans quoi vous pourriez ne pas pouvoir vous prévaloir de cette exemption au moment de la vente de votre résidence.

USAGE MIXTE DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

L’Agence du revenu du Canada (ARC) vous considère toujours admissible à l’ERP si le revenu tiré de votre résidence principale est « accessoire », c’est-à-dire qu’il ne s’agit pas de l’utilisation principale de votre résidence. Cela dit, cette admissibilité n’est pas garantie si vous apportez des changements structurels à votre résidence en vue de gagner un revenu (rénovation, agrandissement, etc.) ou si vous demandez la déduction pour amortissement (DPA). La DPA permet de réclamer la perte de valeur d’un bien en raison de l’usure ou de la dépréciation de sa valeur. Si votre résidence principale ne satisfait pas à ces conditions, la partie utilisée pour gagner un revenu ne donne pas droit à l’ERP. La portion du gain en capital (soit la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de la résidence) attribuable à cette partie sera donc imposable.

CHANGEMENT D’USAGE DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Pour que l’ERP s’applique, votre famille (composée de vous, de votre conjoint ou conjointe et de vos enfants) doit vivre dans cette résidence un certain temps dans l’année visée. Lors d’un changement de situation (par exemple, vous devez déménager dans une autre province pour le travail), notez quand vous quittez votre demeure et y revenez. En effet, comme votre déménagement pourrait avoir une incidence sur votre admissibilité à l’ERP, vous pourriez devoir indiquer les dates de départ et de retour dans votre déclaration de revenus.

Si vous quittez votre résidence et louez celle-ci, vous devez, depuis 2016, déclarer ce changement dans votre déclaration de revenus. Convertir votre résidence principale en bien de location a les mêmes conséquences que de la vendre. Ainsi, vous serez réputé en avoir disposé à sa juste valeur marchande. La différence entre le prix payé pour acquérir le bien et sa valeur marchande au moment de sa conversion en bien de location (le gain) ne sera pas imposable grâce à l’ERP. Votre résidence principale peut demeurer admissible à l’ERP pour un maximum de quatre ans si vous ne désignez aucun autre bien comme résidence principale (et êtes un résident du Canada). Un changement d’usage de votre résidence principale lié au lieu de votre emploi ou de celui de votre conjoint ou conjointe vous permet de prolonger la limite de quatre ans.

Revenir habiter dans la résidence qui vous appartient est aussi considéré comme un changement d’usage; il faut donc l’indiquer dans votre déclaration de revenus pour 2016 et les années suivantes. La différence entre la juste valeur marchande de votre résidence la journée où vous commencez à la louer et la journée de votre retour sera considérée comme un gain (une perte) et pourrait être imposable. Vous pouvez reporter le paiement de l’impôt sur les gains découlant du changement d’usage jusqu’au moment de la vente du bien en faisant un choix en ce sens. Comme l’application des règles relatives à l’ERP varie d’un contribuable à l’autre, veillez à obtenir les conseils d’un professionnel en finance, comme un CPA.

POURSUIVONS LA CONVERSATION

Que pensez-vous des nouvelles exigences de déclaration et des changements apportés aux règles touchant l’utilisation d’une résidence principale et l’exemption pour résidence principale? L’obligation de déclarer plus de renseignements est-elle une bonne chose pour les propriétaires canadiens? Nous vous invitons à donner votre avis ci-dessous.

Avis de non-responsabilité

Les opinions et les points de vue exprimés dans cet article sont ceux de l’auteure et ne représentent pas nécessairement ceux de CPA Canada.

À propos de l’auteur

Zara Kanji, CPA, CGA

Fondatrice de Zara Kanji & Associates, cabinet de CPA de Vancouver
Zara est la fondatrice du Zara Kanji & Associates, cabinet de CPA vancouvérois. Passionnée de littératie financière, elle donne régulièrement des présentations pour différents publics : entrepreneurs, jeunes pousses, groupes de femmes, néo-Canadiens…