Autres facteurs influant sur votre admissibilité à un prêt hypothécaire

Votre cote de crédit, vos dettes et vos revenus déterminent votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire, mais ce ne sont pas les seuls facteurs qui entrent en ligne de compte. Découvrez les autres points à prendre en considération.

Dans un billet précédent, j’ai parlé de l’incidence que votre historique de crédit, vos dettes et vos revenus ont sur votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire et sur le montant qui peut vous être accordé. Examinons maintenant d’autres points importants lorsqu’on fait cette démarche. 

Épargnez pour la mise de fonds

La mise de fonds doit être d’au moins 5 %, auxquels il faut ajouter 1,5 % pour les frais de clôture. La plupart des prêteurs préfèrent que vous ayez ces fonds dans votre compte en banque depuis au moins 90 jours. Malheureusement, l’immobilier est une cible de choix pour le blanchiment d’argent; aussi le secteur hypothécaire fait-il preuve de prudence. Si l’argent est présent dans votre compte depuis moins de 90 jours, vous devrez fournir des pièces supplémentaires faisant foi de l’origine de ces fonds – par exemple, lorsqu’il s’agit d’un don d’un membre de votre famille, d’un remboursement d’impôt ou du produit d’une vente. 

Il n’est pas rare que mes clients n’aient pas épargné la moindre mise de fonds, mais qu’ils veuillent quand même devenir propriétaires. Dans ce cas, je leur propose un exercice : comparer la location et l’achat d’une maison pour ce qui est des frais à payer. Si l’on tient compte de l’ensemble des coûts de propriété, en particulier des coûts estimés d’entretien et de réparation, le montant à débourser chaque mois est en général plus élevé quand on est propriétaire que lorsqu’on est locataire. Je mets donc mes clients au défi d’épargner chaque mois l’argent correspondant à cette différence. C’est d’abord un moyen de les préparer à vivre selon leurs moyens, comme s’ils avaient déjà acheté la maison. Ensuite, cette épargne mensuelle leur permettra de se constituer rapidement une mise de fonds et de se rapprocher de leur rêve.

Pour épargner davantage, je suggère à mes clients de verser ce montant mensuel dans un REER, s’ils ont des droits de cotisation inutilisés. Pourvu que les fonds aient été présents dans le REER pendant 90 jours et que le client n’ait pas possédé de maison dans les cinq dernières années, ce dernier pourra retirer jusqu’à 25 000 $ pour une mise de fonds, sans incidence fiscale. Le client aura ensuite quinze ans pour reverser cette somme dans son REER. Cette stratégie permet d’obtenir des économies d’impôt supplémentaires à court terme et d’accélérer l’épargne pour une mise de fonds.

Autres facteurs pouvant influer sur votre admissibilité

Un certain nombre d’autres facteurs peuvent avoir une incidence sur votre admissibilité, notamment les suivants :

  • Devez-vous verser une pension alimentaire? Ce montant est en général considéré comme l’équivalent d’une dette mensuelle.
  • Avez-vous déjà fait faillite? Certains prêteurs ne font pas affaire avec des personnes ayant fait faillite au cours des sept années qui suivent la libération.
  • Percevez-vous un revenu non imposable? Certains prêteurs tiennent compte de cette source de revenus, mais d’autres non. En général, des pièces justificatives supplémentaires sont demandées.
  • Êtes-vous cosignataire du prêt d’une autre personne? Même si la dette ne vous appartient pas, les prêteurs la considéreront comme étant la vôtre à 100 %, y compris la mensualité à verser.
  • Êtes-vous propriétaire d’une PME et avez-vous tout fait sur le plan de la planification fiscale pour payer le moins d’impôts possible? Si vos impôts sont peu élevés, il se peut que votre admissibilité à un prêt hypothécaire soit faible. Vous devrez peut-être déclarer un revenu plus élevé et payer plus d’impôts au cours des deux prochaines années pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire.

Pouvez-vous obtenir une préapprobation?

Une fois franchies toutes les étapes précédentes, il reste à savoir si vous pouvez obtenir une préapprobation. Bon nombre d’agents immobiliers l’exigeront pour accepter de faire affaire avec vous. Il faut que vous compreniez clairement ce que votre prêteur veut dire par préapprobation hypothécaire. À partir des informations que vous leur fournissez, certains courtiers font une estimation du montant que vous pouvez obtenir; il s’agit d’un exercice informel, mais qui donne en général une bonne idée. Cette démarche a l’avantage de permettre au courtier de négocier des taux avantageux auprès de différents prêteurs au moment où vous faites bel et bien une offre d’achat sur une maison. Cette estimation permet en outre au courtier de déceler les problèmes que présentent vos informations et de vous suggérer des correctifs.

Bon nombre de prêteurs vous accorderont une préapprobation. Mais au moment de l’offre d’achat, ils peuvent quand même vous refuser le prêt. Pour préapprouver une demande, ils ne tiennent compte, souvent, que de votre cote de crédit et de votre revenu déclaré, et prennent leur décision en quelques minutes après avoir reçu la demande. Le gros avantage est que le prêteur garantira le taux d’intérêt qu’il vous a accordé pendant 90 ou 120 jours. Mais l’inconvénient est que le taux d’intérêt préapprouvé est en général plus élevé, et que la plupart des prêteurs n’effectuent la souscription hypothécaire que lorsque vous faites une offre d’achat en bonne et due forme sur une maison. À ce moment-là, les prêteurs examineront votre situation de manière plus approfondie et, si quelque chose leur déplaît dans les informations que vous avez fournies, ils peuvent refuser votre demande.

Pour être certain que votre préapprobation repose sur la prise en compte de tous vos renseignements, vous devez trouver l’un des prêteurs qui acceptent de faire d’avance une souscription complète (ils sont peu nombreux). N’oubliez pas qu’une souscription complète n’empêche pas le prêteur de refuser votre demande si la maison que vous convoitez ne satisfait pas à ses exigences.

Grâce au présent billet et au billet précédent, vous avez maintenant une bonne compréhension des critères qui déterminent votre admissibilité à un prêt hypothécaire et le montant que vous pouvez obtenir. En matière immobilière, la clé d’une stratégie d’achat fructueuse consiste à se préparer tôt, à résoudre les problèmes et à commencer tout de suite à faire les changements nécessaires. Vous aurez ainsi toutes les chances de devenir propriétaire de la maison de vos rêves.

Poursuivons la conversation

Dans vos démarches d’admissibilité à un prêt hypothécaire ou dans vos négociations avec des prêteurs, avez-vous rencontré d’autres problèmes que vous auriez pu régler en vous préparant davantage en amont? Publiez vos commentaires ci-dessous.

Avertissement

Les vues et opinions exprimées par l’auteure dans le présent article ne représentent pas nécessairement celles de Comptables professionnels agréés du Canada (CPA Canada).

À propos de l’auteur

Brian Ludwig

Brian Ludwig est comptable professionnel agrée, planificateur hypothécaire agréé, planificateur financier agréé, et possède son propre cabinet comptable à Regina.