Le point sur le marché du logement et l’endettement des ménages au Canada

Le marché de l’habitation au Canada est-il en voie de s’effondrer? Le niveau record de la dette des ménages et la hausse ininterrompue du prix des maisons sont de mauvais augure. Mais les constatations présentées dans ce rapport pourraient vous surprendre.

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Les manchettes font souvent état de la possibilité d’un effondrement du marché de l’habitation au Canada – une hypothèse vraisemblable compte tenu de la récente crise financière vécue aux États-Unis, de la hausse croissante du prix des maisons dans certaines grandes villes canadiennes et du niveau record de l’endettement des ménages au pays. 

Mais la situation est plus complexe que le laissent croire les statistiques. La dette des ménages et les prix élevés des maisons ne suffiraient pas à eux seuls à provoquer une crise économique. De fait, une débâcle immobilière du type de celle observée aux États-Unis est hautement improbable au Canada, compte tenu notamment : 

  • de l’excellente qualité du crédit – contrairement à l’expérience des prêts hypothécaires à haut risque (subprimes) aux États-Unis
  • de la concentration de l’activité hypothécaire parmi un nombre relativement restreint de prêteurs
  • de l’utilisation que ce petit nombre de prêteurs fait de la titrisation hypothécaire

Cela ne signifie pas pour autant que le Canada n’est pas exposé à des risques qui lui sont propres. Il pourrait notamment exister un problème larvé de qualité de crédit, occasionné par l’essor des prêteurs hypothécaires non bancaires et des revendeurs de créances hypothécaires, dont les activités sont moins réglementées. 

Cependant, la menace la plus importante qui pèse sur le marché de l’habitation au Canada demeure la possibilité d’un repli cyclique causé par une hausse des taux d’intérêt ou un choc du taux de chômage. Lorsqu’on compare notre situation à celle qui prévalait au moment de la crise financière de 2008-2009 aux États-Unis, très peu des facteurs qui doivent être en place pour transformer un repli cyclique du marché de l’habitation en une crise généralisée sont présents au Canada. Cela donne à penser que les problèmes d’accessibilité sont probablement là pour rester dans les grandes villes canadiennes.