Immobilier américain : prudence!

Finis, les grands jours d’aubaine de l’immobilier américain. L’investisseur mal avisé risque l’arnaque, mais l’avisé peut encore dénicher de belles occasions.

L’offre semble trop belle pour être vraie, sans doute parce qu’elle l’est. Investir dans l’immobilier aux États-Unis donne à ce principe son plein sens. À la suite de l’effondrement du marché en 2008, lorsque plusieurs propriétaires américains perdaient leur maison, des Canadiens ont profité de la vigueur relative du huard pour saisir des aubaines.

Selon les experts, cette période de bas prix tire à sa fin. Après avoir touché le fond en 2011, les prix remontent à leurs niveaux pré-récession. Par ailleurs, la chute du huard rend l’immobilier américain moins abordable pour les Canadiens.

La publicité d’un séminaire sur l’investissement immobilier présente une maison de 50 000 $ en Floride? Une société de placement américaine vend des blocs de propriété ou des parts dans un complexe immobilier? Acheteurs, prenez garde!

« Lorsque le marché s’est effondré aux États-Unis, les gens ont pu acheter des propriétés à prix d’aubaine, explique le comptable Mark Serbinski. Par la suite, sont apparues nombre de sociétés qui prétendaient faciliter l’acquisition de placements immobiliers rentables, en particulier pour les Canadiens.  »

SYNDROME DU TUYAU

M. Serbinski, CPA en Ontario, en Floride et en Illinois, compare cette situation au marché boursier : lorsque tout le monde dit avoir un tuyau sur un titre, c’est que le jeu n’en vaut plus la chandelle.

Loin de déconseiller l’achat immobilier aux États-Unis, M. Serbinski met cependant les acheteurs en garde contre les transactions en bloc, car certains promoteurs mettent dans le même panier des propriétés de valeur très inégale. Les acquéreurs canadiens doivent aussi tenir compte d’éléments tels que les impôts et la responsabilité civile. (Voir « Conseils d’experts ».)

« On peut encore faire de bons achats immobiliers aux États-Unis, précise M. Serbinski. Mais le prix réduit d’une propriété ne suffit pas pour en faire un bon achat. C’est le potentiel de la propriété qu’il faut considérer. »

Selon la National Association of Realtors, des étrangers ont acheté des propriétés aux États-Unis pour un total de 104 G$ US pendant la période de 12 mois terminée en mars 2015, comparativement à 92 G$ au cours des 12 mois ayant pris fin en mars 2014. (Sauf indication contraire, tous les prix sont en dollars US.) D’autre part, les acquisitions des Canadiens, pour l’exercice terminé en mars 2015, s’élevaient à 11,2 G$, une chute de 19 % par rapport à l’exercice précédent, et de 35 % par rapport au sommet sur sept ans de 17,1 G$, atteint en 2010.

L’ÉQUILIBRE ANTÉRIEUR

Diane Olson, une ancienne policière canadienne ayant la double citoyenneté, aide des Canadiens à acheter des propriétés dans la région de Phoenix. « De 2004 à 2006, il y avait peut-être de 4 000 à 6 000 maisons à vendre dans la région métropolitaine de Phoenix, dit-elle. Au creux du marché, en 2011, il y en avait plus de 50 000. »

En juillet dernier, 20 000 maisons inscrites étaient à vendre dans la région. À 25 000 inscriptions, précise-t-elle, on juge le marché équilibré.

Les prix quant à eux augmentent, mais sans atteindre les niveaux antérieurs à l’effondrement. « Ils ont monté d’environ 35 % par rapport à 2011, signale Mme Olson. On peut encore acheter une très belle maison (2 000 pieds carrés) pour 200 000 $ à 250 000 $. » Mme Olson vend aussi des maisons pour le compte de Canadiens qui ont acheté à faible prix et qui veulent revendre à profit.

Elle estime qu’après l’effondrement du marché, environ la moitié de ses clients étaient de purs investisseurs et l’autre moitié, des gens qui voulaient acheter une maison de vacances en Arizona, certains avec l’intention de la louer pendant le reste de l’année, et d’autres, de s’y installer pour prendre leur retraite. La « ceinture de soleil » continuera sans doute d’attirer les hivernants et les futurs retraités, croit Tony Maiorino, vice-président et chef de RBC Gestion de patrimoine à Toronto. « On investit encore aux États-Unis, observe-t-il, mais je crois qu’on le fait dans une perspective moins opportuniste. C’est davantage pour passer l’hiver ailleurs qu’au Canada. »

HUARD ALLÉGÉ

Actuellement, le dollar canadien dresse le principal obstacle à l’achat d’une propriété aux États-Unis. Au cours des 12 mois ayant pris fin en mars 2015, il s’est déprécié de 13 % par rapport au dollar américain, estime la National Association of Realtors. Selon celle-ci, une propriété vendue 211 000 $ au premier trimestre 2014 coûtait 252 000 $ au premier trimestre 2015.

« Mais si vous croyez que les valeurs vont augmenter, que vous habiterez la propriété toute l’année et que vous pourriez la louer périodiquement, vous pouvez très bien acheter maintenant », ajoute M. Maiorino.

Aux acheteurs fortunés qui cherchent des propriétés pour le seul investissement, il conseille le placement privé. « Si vous êtes incapable de participer à un placement privé, les fonds de placement immobilier qui détiennent des propriétés aux États-Unis constituent la meilleure option pour le Canadien moyen. »

Toutefois, certains recherchent toujours les aubaines, une approche potentiellement rentable pour les acquéreurs avisés qui vérifient en profondeur.

Allan Madan, un CPA de Mississauga (Ont.), possède aux États-Unis des immeubles de placement d’une valeur de 3,3 M$. Récemment, il a fait une offre de vente à découvert de 257 000 $ sur une maison située à Orlando (Floride). La maison était grevée d’une hypothèque de 400 000 $ dont le propriétaire ne pouvait assumer les paiements. Au lieu d’en reprendre possession, la banque a accepté de conclure une transaction pour un prix inférieur au montant de l’hypothèque, et le propriétaire s’est désisté. Un minimum de travaux était requis pour mettre la maison en location.

La période des bénéfices faciles dans l’immobilier américain est révolue, reconnaît M. Madan. Toutefois, tant qu’il y aura des acheteurs et des vendeurs, la bonne affaire pourra toujours être dénichée, pense-t-il, ajoutant : « Il suffit d’ouvrir l’œil et d’attendre le moment propice. »

CONSEILS D’EXPERTS

Sachez structurer une transaction immobilière transfrontalière en minimisant l’incidence fiscale. Les droits successoraux américains étant parfois très onéreux, certains Canadiens créent des fiducies transfrontalières pour acheter des propriétés aux États-Unis.

Les impôts fonciers de certains États américains sont très élevés pour les non-résidents. Les investisseurs doivent aussi tenir compte des frais d’entretien et de gestion liés à la location d’une propriété à des tiers.
Certains comptables préconisent la création d’une société à responsabilité limitée afin de protéger les actifs canadiens en cas de poursuite, par exemple suite à un accident avec blessure sur la propriété. La société peut être structurée de diverses façons pour limiter la responsabilité civile. Toutefois, cette mesure n’est pas infaillible, car l’issue d’un litige dépend de l’interprétation du tribunal. L’assurance responsabilité civile constitue une autre option.

Les revenus de location doivent faire l’objet d’une déclaration fiscale américaine, mais comme les conventions fiscales prévoient des crédits d’impôt au Canada, on peut habituellement éviter la double imposition.
Connaissez les caractéristiques démographiques du marché qui vous intéresse. La propriété est-elle située dans un quartier recherché? Emménage-t-on dans le secteur? Y a-t-il des possibilités d’emploi pour attirer les gens?
Dans la mesure du possible, préférez le paiement comptant. Pour les Canadiens, il est plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire aux États-Unis qu’au Canada. En étant propriétaire à part entière, vous ne serez pas contraint de vendre au mauvais moment.

Avant de signer quoi que ce soit, consultez un conseiller juridique et un conseiller fiscal indépendant afin d’investir en connaissance de cause.

À propos de l’auteur

Susan Smith


Susan Smith est une rédactrice indépendante établie dans la région de Toronto.

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