L’ère des faibles taux d’intérêt

Les hypothèques variables ont la cote, mais qu'arrivera-t-il si les taux grimpent? Les propriétaires pourront-ils continuer de payer leur hypothèque?

Personne ne sait quand les taux d’intérêt vont augmenter, mais nous devrons tôt ou tard y faire face. Le problème, c’est que les Canadiens sont plus endettés que jamais. Le marché immobilier, un important moteur de croissance économique depuis plusieurs années, s’essouffle. L’économie a été dopée par les faibles taux d’intérêt des dernières années. Ce sont ces mêmes faibles taux qui lui permettent aujourd’hui de tourner.

Que se passerait-il si les taux se mettaient à grimper d’un à trois points de pourcentage? Quelle serait l’incidence sur le marché immobilier? Combien de Canadiens ne pourraient plus payer leur hypothèque? Même le gouverneur de la Banque du Canada, Stephen Poloz, l’admettait récemment lors d’une entrevue à la CBC : vu l’endettement élevé des Canadiens, une hausse des taux d’intérêt pourrait créer une onde de choc. Notre économie est-elle dépendante des faibles taux d'intérêt, et quelle hausse pourrait-elle encaisser sans s'effondrer?

Une marge de manœuvre étroite

Prenons l’exemple suivant : vous avez acheté une maison au prix de 350 000 $. Si vous avez versé une mise de fonds de 35 000 $ et si vous avez obtenu un prêt hypothécaire de 25 ans au taux variable de 3 %, vous payez des versements mensuels de 1 530 $. Si le taux d’intérêt montait à 5 %, vous devriez alors payer 1 886 $. Pourriez-vous trouver les 356 $ de plus à payer chaque mois? (voir le tableau ci-dessous).
 
« Les gens deviennent de plus en plus dépendants du taux directeur de la Banque du Canada (qui influence les taux préférentiels offerts par les banques). C’est un phénomène plus marqué qu'auparavant, car les gens recherchent les paiements les plus bas possible, même si ceux-ci sont à plus court terme », rapporte Stéphane Bruyère, courtier chez les Architectes hypothécaires. « À l’heure actuelle, 80 % de mes clients optent pour des taux variables. Quand un taux variable oscille autour de 2 % ou 3 %, peu de gens veulent prendre un taux fixe de cinq ou dix ans, même si celui-ci se situe à peine à plus de 4 %. »

Elena Jara est directrice de l’éducation chez Credit Canada Debt Solutions. Elle se souvient du moment où les taux d’intérêt ont connu une hausse d’un quart de point de pourcentage il y a quelques années. « Ça a touché principalement les personnes qui avaient contracté des hypothèques variables. Même avec une hausse d’un quart de point, j’ai vu beaucoup de gens avoir peine à boucler leur budget parce que leurs versements mensuels pouvaient avoir fait un bond de plus de 100 $. Ils étaient obligés de réduire leurs sorties ou encore leurs emplettes à l’épicerie. Une hausse des taux, même minime, peut avoir une incidence énorme sur notre économie. »

« Les gens vivent actuellement avec des budgets très serrés, ajoute Stéphane Bruyère. Si les taux étaient majorés, ne serait-ce que d’un pour cent, ce serait problématique! Certaines personnes auraient encore plus de difficultés à joindre les deux bouts, et davantage actuellement, étant donné les augmentations prévues des services. »

 

graphique 

L’effet domino de l’immobilier

Bien des Canadiens sont préoccupés par les effets d’une hausse des taux sur le marché immobilier et, par ricochet, sur l’ensemble de l’économie. De nombreux organismes et médias, comme l’OCDE, le Fonds monétaire international (FMI) et l’hebdomadaire The Economist, de même que certains économistes réputés ont prédit l’éclatement d’une bulle immobilière au Canada, notamment parce que le prix des maisons a grimpé beaucoup plus vite que les salaires moyens.

Les répercussions sur l’ensemble de l’économie ne doivent pas être prises à la légère. Près de la moitié (45 %) de la croissance du PIB depuis 2000 au Canada est directement liée aux secteurs de la construction, de la finance, de l’assurance, de l’immobilier, etc., d’après les données de Ben Rabidoux, président de North Cove Advisors, une firme de recherche spécialisée dans l’économie et le marché immobilier canadiens.

« C’est très inquiétant. Il y a maintenant une grande part de l’économie qui est sensible aux taux d’intérêt », dit M. Rabidoux. Ces dernières années, le marché immobilier et son effet domino sur de nombreux secteurs d’activité ont propulsé l’économie. Toutefois, l’inverse est également possible. « Les industries qui dépendent de l’immobilier génèrent près de 27 % du PIB annuel en ce moment, comparativement à 23 % au tournant des années 2000. Ces industries ont tendance à prendre de l’expansion lorsque l’immobilier va bien, mais elles se contractent quand ce dernier connaît une période creuse. »

Notons également que les dépenses en rénovation ont doublé sur le plan de la valeur réelle (ajustée à l’inflation) en une décennie. Une grande partie de ces dépenses est financée par des marges de crédit hypothécaires, elles aussi très sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt. « Si les taux d’intérêt grimpaient, je ne crois pas que nous assisterions à un atterrissage en douceur, dit M. Rabidoux. Ce serait plutôt brutal. Une hausse de 1 % pendant un certain temps entraînerait une réduction d’environ 20 % des ventes dans le secteur de l’immobilier. »

Les experts ne sont cependant pas tous aussi pessimistes. « Avoir une dette est une chose, mais ce qui compte, c’est d’être capable de la rembourser », rappelle Stephen Gordon, professeur d’économie à l’Université Laval, à Québec, et blogueur aux sites Web Canadian Worthwhile Initiative et macleans.ca. « Un des éléments déclencheurs de la crise aux États-Unis a été la hausse soudaine de la part du revenu disponible que les Américains devaient dépenser pour couvrir l’augmentation de leurs paiements hypothécaires. Or, au Canada, le ratio du service de la dette demeure bas depuis plus de 20 ans. Même si le montant des dettes a augmenté, les Canadiens conservent la même marge de manœuvre pour payer leur hypothèque. » Il n’est bien sûr pas souhaitable que les taux d’intérêt montent, dit M. Gordon, mais on n’assisterait pas à un crash financier comme celui survenu aux États-Unis. « Ça ne veut pas dire qu’il ne faut pas s’inquiéter, mais un atterrissage en douceur, notamment dans le marché immobilier, demeure plus probable. »

Les taux monteront-ils?

« Pourquoi les taux d’intérêt augmenteraient-ils? s’interroge M. Gordon. En fait, les taux sont en hausse quand l’économie va bien, quand l’inflation se situe près de la cible de la Banque du Canada, quand l’économie croît et que le marché de l’emploi se porte bien. Tous ces facteurs représentent de bonnes nouvelles. »

Alex Koustas, économiste chez BMO Marché des capitaux, abonde dans le même sens. « C'est uniquement dans le cas où l’économie progresserait plus rapidement qu’escompté, se caractérisant par de meilleurs salaires, moins de chômage et un meilleur PIB, que nous pourrions connaître une hausse plus prononcée que prévu. Ces effets positifs viendraient atténuer les effets négatifs qu’une hausse des taux entraînerait. »

Soulignons toutefois que la Banque du Canada contrôle surtout les taux d’intérêt à court terme et non l’ensemble de l’économie. En 2013, lorsque la Réserve fédérale américaine a annoncé la diminution progressive de son programme de création monétaire et d’achats d’obligations (quantitative easing), le rendement des obligations américaines a augmenté, comme le rendement des obligations canadiennes qui suit d’assez près celui des obligations américaines. De plus, ces obligations américaines dont l’échéance s’étend sur cinq ans sont utilisées à titre de référence pour plusieurs prêts hypothécaires. Par conséquent, les taux d’intérêt peuvent augmenter en raison de facteurs externes, et ce, en dépit de la volonté de la Banque du Canada.

« En 2013, pendant une période de trois mois, les taux hypothécaires sont passés de 2,8 % à 3,8 % pour un prêt fixe d’une durée de cinq ans, se souvient Ben Rabidoux. Beaucoup de Canadiens ont alors choisi de renégocier leurs prêts hypothécaires à long terme de peur que les taux ne continuent de grimper. » Si une hausse d'un point de pourcentage provoque la panique sur le marché hypothécaire, note-t-il, cela en dit long sur la sensibilité des Canadiens quant aux taux d’intérêt. Pourtant, une hausse des taux d’intérêt comporterait des avantages, notamment pour les régimes de retraite, qui investissent dans des obligations, et pour tous les retraités. En général, les Canadiens n’épargnent pas suffisamment pour leur avenir, y compris pour leur retraite et pour des dépenses inattendues. Des taux d’intérêt plus élevés favoriseraient l’épargne et freineraient l’achat à crédit.

Un nombre croissant de Canadiens planifieraient davantage pour se réserver une marge de manœuvre en cas de majoration des taux, ajoute Elena Jara. « Rares sont les consommateurs qui agissent ainsi, ce qui rend un grand nombre d’entre eux très vulnérables. Nous nous mentons à nous-mêmes en croyant que les taux d’intérêt resteront inchangés. »

LES CANADIENS CONTINUENT DE S’ENDETTER

Même si le niveau des dettes à la consommation augmente plus lentement que les revenus, les Canadiens sont de plus en plus endettés. Selon un rapport de la BMO, de 2013 à 2014, la dette moyenne des ménages canadiens est passée de 72 045 $ à  76 140 $. L'Alberta est la province où l'endettement  a été le plus important : pour la même période, il est passé de 89 026 $ à 124 838 $, une hausse de 40 %.  Cette situation est surtout attribuable à la hausse constante du prix des maisons et aux prêts hypothécaires qui les accompagnent.

Le taux d'endettement des Canadiens bat des records, oscillant autour de 163 % de leur revenu disponible. Ainsi, un Canadien moyen doit 1,63 dollar pour chaque dollar qu'il gagne au cours d’une année. Le fournisseur canadien de solutions de gestion du crédit TransUnion a estimé que durant les cinq années qui ont suivi la crise financière, l'inflation a augmenté de 9 %, mais les dettes autres qu’hypothécaires comme les cartes de crédit, les prêts automobiles et les marges de crédit ont fait un bond de 37 %.

À propos de l’auteur

David Descôteaux


David Descôteaux est chroniqueur économique dans la région de Montréal.

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