Comment se fera l'atterrissage immobilier?

Le marché immobilier canadien est surévalué et les taux d'endettement sont à la hausse. Selon David Descôteaux, le Canada pourrait subir un choc dans les prochaines années.

En décembre dernier, la Deutsche Bank lançait un pavé dans la mare canadienne : le prix des maisons au Canada serait 60 % plus élevé que les standards historiques. Notre marché immobilier serait maintenant le plus surévalué de toute la planète! Quelques mois auparavant, un rapport de l'OCDE avait affirmé que le marché immobilier canadien, surévalué, était le plus vulnérable à une correction de prix, après celui de la Norvège et de la Nouvelle-Zélande.

Voilà qui ajoute à la crainte de plusieurs observateurs — dont le ministre des Finances Jim Flaherty — de voir le marché immobilier s'écrouler après des années d'euphorie.

On peut toujours discuter de la gravité de la situation. Certains diront que les prix surévalués touchent surtout des villes comme Vancouver ou Toronto, mais que ce n'est pas nécessairement le cas dans l'ensemble du pays. Seul le temps donnera raison à l'un des deux camps suivants : ceux qui croient que le marché se dirige vers un atterrissage en douceur, ou ceux qui prévoient un écrasement douloureux.

Mais peu importe le scénario, attendez-vous à ce que l'économie canadienne subisse un choc.

Effet domino

L'industrie de la construction n'est pas une industrie comme les autres. Plusieurs autres secteurs y gravitent et en dépendent à certains degrés. Pensons notamment à la finance, à l'assurance et bien sûr à l'immobilier. En fait, depuis 2000, c'est près de la moitié (45 %) de la croissance du PIB au Canada qui peut être attribuée à l'industrie de la construction et aux secteurs d'activité connexes, écrivait, en février 2013, l'analyste Ben Rabidoux, aujourd'hui président de la société de recherche North Cove Advisors, qui analyse entre autres le marché immobilier canadien. Pour cette raison, on ne devrait pas sous-estimer les répercussions possibles, sur l'ensemble de l'économie, d'un déclin dans ce secteur.

En plus du probable ralentissement immobilier, l'endettement peut aussi présenter un risque pour l'économie canadienne. C'est en partie notre endettement record qui a contribué à gonfler cette bulle immobilière. Depuis une dizaine d'années, le prix des maisons a explosé à des niveaux sans commune mesure avec la hausse des salaires enregistrée pendant la même période. L'endettement y est pour beaucoup, comme en fait foi la dette personnelle des Canadiens, qui bat des records tous les trimestres. De plus, selon la Banque du Canada, la part des marges hypothécaires du crédit à la consommation a monté en flèche, ce qui rend plusieurs Canadiens vulnérables à une hausse des taux d'intérêt.

Retour du balancier?

Le ministre des Finances déploie maints efforts pour réguler le marché. Il a imposé de nouvelles règles : réduction de la durée maximale d'une hypothèque, hausse de la mise de fonds initiale, resserrement du refinancement hypothécaire, etc. Ces mesures contribueront à calmer les ardeurs des nouveaux acheteurs. Parallèlement, les consommateurs finiront un jour par cesser de s'endetter et amélioreront leur situation financière.

C'est un ajustement nécessaire, qui sera bénéfique... à long terme. Par contre, à court et moyen terme, cette nouvelle « austérité » des Canadiens, si elle se concrétise, risque de nuire à la consommation et à la croissance du PIB, alors même qu'un ralentissement immobilier serait en cours. Un scénario cauchemardesque pour le ministre des Finances.

Ne sous-estimons pas pour autant la résilience souvent étonnante de nos économies modernes. Qu'on pense aux États-Unis et à leur « révolution » du gaz de schiste. Un boom inattendu, qui crée des milliers d'emplois et qui contribue à la reprise économique chez notre voisin du Sud. Souhaitons que la reprise se poursuive chez notre principal partenaire commercial, afin de donner un coup de pouce à nos entreprises exportatrices. Toutefois, nous devons admettre que nous avons longtemps festoyé à crédit. Par conséquent, préparons-nous, au minimum, à un sérieux mal de tête dans les années à venir.

David Descôteaux est chroniqueur économique dans la région de Montréal.

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